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시카고 복덕방

[investment] House Flipping Chloe Noh (ChloeN) 2021-2-16  09:28:18

‘고래는 바닷물이 짠지 모른다’

저한테는 익숙한 이야기, 그러나 누군가에게는 생소한 이야기.. 오늘 풀어봅니다. 


저와 남편이 ‘부동산'에 관심을 갖게된건 우연히 읽게된 책 한권 때문입니다. 

뉴욕타임즈에서 6년 넘게 베스트셀러로 꼽혔고, 51개의 언어로 109개의 나라에 번역되어 팔린 

부동산계의 바이블 “rich dad poor dad." 


똑같은 책, 똑같은 영화를 봐도 각자가 꽂히는 부분이 다를텐데, 

여러 메세지중에 제 눈에 콕 들어온 글은 “Make your money work for you"입니다. 


내가 돈을 위해 일을 하는게 아니라, 

돈이 나를 위해 일을 하게 하라. 

(돈이 일을 하는건 크게는 부동산, 주식 작게는 자판기사업, 샤넬백 재테크^^ 등등 수천가지 방법이 있습니다.)

내가 돈을 위해 일을 하는 삶 → 내가 일을 멈추면, 카드빌이 날라옵니다. 

돈이 나를 위해 일을 하는 삶 → 내가 일을 멈춰도, 수익이 계속됩니다. 


자녀에게 내가 죽은 후에 카드값을 물려줄것인가 vs 아파트 한채라도 물려줄 것인가..  라는 질문에

진지하게 삶을 뒤돌아봤고, 노후준비를 시작했습니다. 


주식으로 집 몇채 날리신 분들 제 주변에 수두룩한 반면, 

강남에 아파트 한채로 시작해 떼부자 되신분들 제 주변에 좀 더 많아서…^^

저도 ‘부동의 재산=찐재산'에 관심이 갔습니다. 


렌탈홈 30개 X 한채당 매달 $150수익(전문가들이 낸 평균입니다. 다운페이를 많이 했거나, 월세를 많이 받거나, 절세를 잘 할 경우에 수익은 높아질수 있고요) = 매달 $4,500이면 거기에 나중엔 각종 연금까지 더해질테니 시카고에서 부부가 살기에 일단은 괜찮은 목표라고 생각했습니다. full paid가 된 후엔 수입이 점프해서 올라갈꺼고요. 


음.. 근데... 30채... 말이 쉽지^^ 다운페이가 문제네요?

그래서 house flipping을 시작했습니다. 

House flipping은 한 건당 $30,000의 수익을 목표로 합니다(이 또한 전문가들이 낸 평균가). 

가격이 딱 작은 아파트의 다운페이로 적당해보이지 않으시나요?

저희 부부는 아직까지 $30,000의 수익을 내 본적이 한번도 없지만 ㅜㅜ 뭐.. 언젠가는 저도 꿈에 한발자국 다가갈 날이 오겠죠? 다른 이득(리얼터인 남편이 집에 관한 공부를 할 수 있는)이 있으니 지금은 마이너스만 아니면 진행합니다. 



부동산, 주식, 개인연금 하다못해 로또.. 그많은 노후준비 중에

혹시 저와같은 플랜 - House flipping으로 다운페이를 만들어서, 수십채의 렌탈홈으로 노후준비 - 에 관심있으신 분이 계시다면 약간의 노하우를 오늘 소개하려 합니다. 


House flipping은 낡은 집을 사서, 싹 다 고쳐서, 되파는것입니다. 

딱 그 3단계로 이루어집니다. 유투브나 책에 나오는 많은 이야기말고, 제 경험에서 배운 tip만 적어보자면,


➤ buying 

: House flipping에서 가장 중요한것은 사는 가격입니다. 

내가 아무리 삐까번쩍하게 고쳐도, 그 동네에서 팔수 있는 시세라는게 있으니.. 파는값은 처음부터 정해져 있습니다. 

공사비도 재료값이란게 있으니, 아무리 싸게 하려고 해도 정해진 값이 있습니다. 

세금, 유틸같은 유지비도 빤합니다. 갑자기 올라가거나 내려가지 않고 딱 정해진 값이 있습니다. 

모든게 정해진 값일때 내가 많은 이익을 내려면, 무조건 싸게 사는것 그것만이 정답입니다. 

$100에 사서, $30을 들여 고치고(tax, utility 등의 유지비 포함), $150에 팔았다면=$20의 이익을 보는거죠. 

$150에 사서, 나머지가 똑같으면 =$30 손해네요

$80에 사서, 나머지가 똑같으면 =$40 이득이고요. 

변하는 숫자는 buying price하나밖에 없습니다. 내가 얼마를 벌수 있을지는 내가 얼마에 사느냐에 따라 달라집니다. 

플리핑에서 가장 중요한것은 ‘싸게 사기'입니다.  


: as - is 컨디션의 집이어도 인스펙션은 꼭 해야합니다. 

오래된 집들은 ‘세상에 단 하나밖에 없는 집'입니다. 세월이 흐르면서 집주인이 여기저기 고쳐감에 따라 집 안팍이 달라지거든요. 

즉, 똑같이 낡은집이어도 공사비가 달라집니다. 어떤집은 cosmetic(눈에 보이는 부분만 고치기) 수리만 해도 되지만, 어떤집은 파운데이션부터 지붕까지 전체를 손봐야 할 수 있습니다. 공사비 차이가 엄청 납니다.

제가 지인들에게 하는 말, 아파트 인스펙션은 B급에게 맡겨도 큰 탈이 없지만, 

낡은 집을 헐값으로 살때는 반드시 A급 인스펙터를 찾아라. 돈을 아끼지 말라 입니다. 



➤ remodeling

: 플리핑 비지니스는 하루하루가 돈입니다. 

위에 유지비(세금, 유틸, 보험, 모게지 이자..) 가 빤하다고 했는데, 그 말은 집을 사기전에 이미 유지비로 얼마를 쓸지 예산을 잡아놓는다는 말입니다.  

하루비용이 $XX임을 이미 알고 있는 상태이기에, 하루이틀 공사기간이 늘어나면 누구라도 피가 마릅니다.  

자재배달이 지연되고, GC가 매일 지각하는 아주 작은 일들도 계속적으로 반복된다면 나중엔 큰 손해로 이어질 수 있습니다. 

거기에 연휴나, 폭설이나 폭우가 오는 내가 어쩔수 없는 그런 상황도 늘 있고요. 

그러니 싸게 사는게 1번 조건이라면, 성실하고 책임감있는 GC를 만나는게 2번 조건입니다. 

단 하루도 낭비하지 않고 스케쥴에 딱딱 맞춰서 일을 해내는 일꾼이요. 

제가 겪어보니 사람은 누구나 바쁜 동시에 게으르고, 세상엔 언제나 변명거리가 넘칩니다.

그렇게 깨달은건 성실한 GC는 성실한 집주인이 만들수도 있다는 것이었습니다. 

일주일에 하루를 정해서(매주 금요일 오후), 그 주에 하기로 했던 일을 잘 끝냈는지를 확인한 후 입금합니다. 

그 주에 계획했던 일을 마치지 못했다면 저는 절대로 돈을 보내지 않습니다. 

참, 보통의 GC들은 선금으로 $10,000을 요구합니다. 착수금이니 안줄수도 없고, 그렇다고 일도 시작 안했는데 천만원이란 큰 돈을 뭘 믿고 줘야하는지 ㅜㅜ 애매합니다. 보통 이 돈만 먹고 날르는 사기꾼들이 많습니다. 조심하세요.

저는 딱 $2000만 줍니다. 작업을 시작하면 첫 작업은 철거작업입니다. 그래서 이때 필요한 쓰레기트럭($500)과 약간의 인건비만 주고, 4~5일 지켜봅니다. 시간약속, 스케쥴 수행 등 제 속을 안 썩여야 그 다음 입금을 하지요. 


: 눈속임으로 겉만 고쳤다는 인식과 정면승부. 

buyer들은 flipper를 사기꾼처럼 의심하는 경향이 있습니다. 

눈속임을 하진 않았나, 날림공사를 하진 않았나.. 

반드시 퍼밋을 받고 진행하시길 권합니다. 퍼밋은 신청만 잘해야 나오는게 아닙니다. 중간검사, 마지막검사까지 다 통과해야 합니다. 즉, 퍼밋통과란 마무리까지 시티코드에 맞춰 진행되었음을 확인해주는 도장과도 같은거죠. 

그리고, 전기나 플러머 혹은 GC가 본인회사의 이름을 걸고 싸인해준 서류를 준비합니다. 문제가 있을 경우 연락하면 A/S해주겠다는 첨언과 함께요. 

마지막으로, 저는 다음 프로젝트부터는 카메라를 설치해서 철거부터 마감까지 벽 안의 것을 공사하는 것에 관해 촬영을 해서 유투브에 올릴 예정입니다. 최대한 Buyer의 의심과 정면승부하는게 좋습니다.^^ 



➤ selling

: 새집처럼 고쳐도 높은 값을 기대해서는 안됩니다. 

퍼밋과 전문가들의 소견 그리고 A/S확인서를 들이밀어도 Flipper가 사기꾼일것이라는 사람들의 시선은 쉽게 바뀌지 않습니다. 

그래서 저는 move-in 컨디션 집값 정도로 책정합니다. move-in 컨디션은 절대 새것의 느낌은 안나지만 이사들어가서 별다른 리모델링없이 살 수 있는 정도의 집을 뜻합니다. 새로 싹 고친집을 살짝 낡은집 가격으로 낮추면 당연히 집이 금방 팔립니다. 손해 아니냐고요? 에이~ 살때 그만큼 싸게 사면 되지요. 

플리핑 비지니스는 이미 살때 내가 만들수 있는 수익이 얼마인지 다 계산하고 시작합니다. 그러니, 내가 바꿀 수 있는 숫자 즉, 집을 더 싸게 사면 됩니다.

팔 가격에 맞춰서 그만큼 싸게 샀고, 정해진 유지비를 넘기지 않고 잘 썼다면 마지막 변수는 얼마나 빨리 파느냐 하나 남았네요?

욕심내지 않고, 바로 팔릴 가격으로 책정해서 1주일안에 오퍼받는것. 그 시나리오가 좋습니다. 위에도 말했듯이 하루 유지비가 이미 정해져 있기 때문에, 하루라도 늦게 팔면 그만큼 손해거든요. 

참, 공사중(약 2~4주)에 집앞에 부동산싸인을 걸어놓으면 공사가 미처 끝나기도 전에 offer를 받는 경우가 종종 있습니다. 최대한 소문내세요~ 


오늘 글 강의같고, 지루했을까요?^^

House flipping에 대해 관심없으신 분들이라도 ‘노후를 준비하세요'라는 메세지가 전달되었으면 좋겠네요. 

내가 죽은 다음달에 우리 아이들이 카드값 고지서를 받아보고 씁쓸해하는 그런 마무리… 생각만 해도 미안해집니다. 

대한민국이 전세계에서 노후준비가 제일 안된 국가라는 뉴스를 봤습니다. 꼴찌래요.

아이들 교육, 해외여행, 외식.. 당장의 삶의 질도 중요하지만 내일을 준비하는 Missy님들 되시길 바라며 오늘 글 접어요. 


Chloe.




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