[플리핑에 관심이 많은데 다음번에 플립핑 과정 (컨트랙터 구한후 계약 과정, 재료 구입 방법, 어떻게하면 rip off 안 당하는지, 얼만큼 클라이언트가 설계및 디자인에 involved 되는등)에 대해서 연재해주실수있나요? ]

라는 질문을 받았고 부족하지만 답을 해볼까 합니다.

House flipping의 순서에 관해 이미 정리한 바 있습니다.

그 글(→ https://missyusa.com) 과 퍼밋 관련 글(→ https://missyusa.com)을 읽어보시면 대충 뭘 해야 하는지, 뭘 조심해야 하는지, 뭘 기대하지 말아야 하는지 감 잡으실 수 있으실꺼예요. 

1.컨트랙터 구한후 계약 과정

- 컨트렉터 구하기

집을 마켓가의 20~30% 이상 싸게 사는게 가장 중요하고,  그 다음으로는 컨트렉터를 확보하는게 중요합니다. 이 두가지 전제조건이 충족되지 않는다면 절대로 시작하지 마세요. 재산이 3달만에 없어지고, 없던 병이 생기고, 하루하루 피가 마르게 되실테니까요. 

그리고 꼭 아셔야 할 것은 [라이센스와 보험을 갖춘 + 실력이 좋은 + 성실한 일꾼 + 저렴한 가격] 이런 조합은 모래사장에 바늘찾기입니다. 사실상 불가능이죠. 자칫 잘못하면, 컨트렉터만 돈 주고 나는 거지가 될수도 있어요. 영어로 기본 의사소통만 통할 정도의 멕시칸, 폴리쉬, 한인이 비교적 실력있고 저렴하니 그쪽을 찾아보시라는게 제가 드릴수 있는 Tip이네요. 찾게 되시면 아주 작은 스튜디오부터 일을 맡겨서 서로 합을 맞추고, 점점 일을 키워나가라는 말씀 드리고 싶고요.

-계약 과정

1. 집을 살땐 저희 부부가 먼저 1차로 보고 마음에 들면 GC(제너럴 컨트렉터)와 한번 더 보러갑니다.

2. 오퍼를 넣습니다 = GC에게 클로징 날짜를 알려줍니다. 클로징날짜부터 공사시작하도록 일을 비워두라는 뜻이죠.

3. 인스펙션을 합니다 = 그 내용을 GC와 공유합니다. 서브컨트렉터들을 라인업 시키라는 뜻이죠.

4. 계약서와 scope of work을 주고, 퍼밋을 받아야 할 경우엔 서류준비와 설계도 작업을 선행합니다. 더불어 금액과 일정을 조정합니다. 아직 설계도 작업 외의 돈은 주지 않습니다. 클로징이 끝날때까지 집 구매가 끝난게 아니니까요.

5. 클로징이 끝나자마자 GC에게 키를 넘겨줍니다. 퍼밋을 받아야 할 경우엔 이때 퍼밋신청을 시작하고, 철거작업을 동시에 시작합니다. 퍼밋신청은 GC가 대신 해주는 경우가 많지만, 집주인이 직접할 수도 있습니다.

그 후는 퍼밋 진행과 함께 하나씩 완성해가면 되고요. 

여기서 중요한 건! 

최대한 많은 수익을 나에게 가져다 줄 [보다 저렴한 GC]를 찾은거라면 일류처럼 일하길 기대하면 안되겠죠? 저렴한 인력은 참 바쁩니다. GC이지만 직접 현장에서 일을 하기도 하고, 세일즈를 뛰러 다니기도 하고, 수시로 재료를 픽업하러 다니기도 합니다. 즉, 아침부터 오후까지 ‘몸'으로 움직이는 사람들이라, 밤에 컴퓨터키고 서류작업하는거 잘 못합니다. 위에서 말했듯 혹시나 영어가 약간 부족해서 값이 저렴한거라면 더더욱 서류작업 하기 싫어합니다.

그래서, 싼 인력을 구한 경우 고용인은 골머리를 썩을 수 밖에요. 

참 심플한게.. 비싼 인력은 스트레스없이 일을 진행시키고 뒷 탈도 없으며, 

싼 인력은 고통은 순전히 고용인 몫이고, 가끔 뒷 탈도 납니다. 싼게 비지떡 아시죠?

처음 알게 된 사람이라면, 일 하는것도 틈틈히 지켜보시고, 서류 달라고, 싸인하라고, 영수증 달라고 끊임없이 조르셔야 합니다. 팀의 사장이 아니라, 팀의 팀장이 된다고 생각하고 움직이시길 바래요.

재료 구입 방법

저희는 못, 글루 하나까지 다 사다줘 본적도 있고 vs 냉장고, 세탁기처럼 큰 것까지 모든걸 그들에게 맡겨본적도 있습니다.

그 결과, 이제는 가전제품이나 전등, 베니티, 문, 거울, 손잡이 등등 눈에 보이는 것은 저희가 사는 편이고, 

눈에 안보이는 컴파운드부터 못 하나까지는 GC한테 사오라고 합니다.

가능한한 내가 재료를 사는게 퀄리티가 좋습니다. 왜냐? 처음엔 그들이 재료비 따로, 인건비 따로로 견적을 주지만, 시간 지나면 싼 재료를 사야지만 그들 주머니에 남는 돈이 더 많다는걸 알기에 재료가 점점 cheap집니다.

물론 그들에게 다 맡기는게 훨씬 쉽습니다. 내가 발로 뛰려면 귀찮고 번거롭습니다. 돈 계산도 중간에 애매할 수 있고요. 그래도 결과물을 위해 감수하는게 좋습니다. 

참, 재료는 제가 사는것도 픽업은 GC가 하게 합니다. 그러면 GC가 직접 하기도 하고, 그 밑에 사람을 시키기도 합니다.

배달도 돈이고, 저희가 픽업트럭 렌트하는것도 돈이라 애초에 “이거랑 저거랑은 주문해놓을께. 픽업해"라고 이야기합니다. 

구입은 사시는 곳 근처에 도매상이 있다면 그 쪽을 통하는게 가장 싸고(요즘은 온라인에 홀세일러 치면 주소까지 다 나와요),  홈디포에 프로 엑스트라 어카운트를 만들거나, 메나드에서 11% 세일있는 날 몰아서 쇼핑하는것도 방법이고요. 캐쉬가 없으신 분들은 ‘무이자 18개월’(플립 후 값으면 되니까) 이런 프로모션을 이용해서 물건을 사는 플립퍼도 많습니다.

어떻게하면 rip off 안 당하는지

플리핑에서 사기는 '돈'을 떼어먹는것과 '시간'을 떼어먹는것 두 가지라고 생각합니다.

시간도 플리핑에서는 돈으로 카운트되기 때문입니다.

“처음부터 사기를 치려고 덤비는 사람은 절대 못 막고, 

 중간에 일이 틀어져서 빼재는 사람도 어버버 끌려가다가 못 막습니다.” 

우리는 처음부터 [일정 잘 맞추고, 신용있는 네임벨류 있는 일류 제너럴 컨트렉터]를 찾은게 아니고, 

우리는 처음부터 [보다 저렴한 제너럴 컨트렉터]를 찾은거라 중간에 일이 꼬일 확률이 높고, 배째거나 도망가버리는 케이스도 많습니다. 

그들은 회사네임이나 리뷰로 움직이지 않고, 의리나 약속도 소용없습니다. 그 무엇으로도 그들을 잡아놓을수가 없습니다. 

저희부부는 변호사에게 의뢰해서 만든 계약서로 철저히 계약해본 적 있고, 그걸로 재판까지 간 적 있는데... 승소했고, 배상받기로 했으나 수년이 지난 지금도 1/5도 못 돌려받았네요. 상대방이 나쁜 사람이라면 사기를 안 당하는 방법은 없습니다. 

다만, 내가 똘똘하게 내 역할을 해서 최소한만 손해보는 방법은 있습니다. 

서로 파트너쉽이 생길때까지 목돈을 한번에 주지 마시고, 작업한 만큼만 계산해서 주세요. 저희는 매주 토요일 오전을 검사하는 날로 정해서 그 주에 하기로 한 만큼 일을 했을 경우에만 송금합니다. 물론 일주일 사이에도 수시로 현장방문해서 일 진행 상황 체크하고요. 보통 착수금처럼 천불단위, 만불단위로 선금을 달라고 하는데 그건 주지 않습니다. 철거작업(재료비가 필요없는)부터 시작이니 착수금 필요없다 말하지요. 물건 주문해야하니 돈을 달라고 하면, 보낸다큼 오늘 중으로 영수증을 달라고 하시거나, 연락처를 달라고해서 내가 주문넣겠다고 하는것도 방법입니다. 타이트하게 돈 관리하시면 '시간 사기'는 당할 수 있지만 '돈 사기'는 피할 수 있습니다. 매번 이렇게 신경을 많이 써야하는 것은 아니고, 처음 한두번만 타이트하게 하면 서로 스타일 알게되서 그 다음부터 쭉 믿고 맡길 수 있게 되니 초반에만 빠짝 관리하시면 되요. 

얼만큼 클라이언트가 설계및 디자인에 involved 되는지

다 됩니다. 제너럴 컨트렉터는 건축가가 아니라서 No하지 않습니다. 참고글→( https://missyusa.com/ )

제가 경험한것 중 일부만 나눴습니다. 이야기 다 하자면 3박 4일 밤 새도 모자르거든요^^ 

제 경험은 수다일 뿐 정보로 나누기엔 참 부족합니다. 객관적인 정보를 드리지 못해서 혹시 제 경험이 누군가에게 손해를 입히지는 않을까 염려되네요. Flipping, House Hack, Turnkey, Brrrr method, Tax sale 등등 부동산 투자의 여러 기법과 따끈따끈한 소식을 알고 싶으시다면 Biggerpocket.com을 방문해보세요. 부동산 투자 관련 가장 큰 사이트로 자체적인 웨비나도 있고, 네트워크 빌드업도 가능한 곳이라 객관적인 정보를 수집하시는게 훨씬 도움이 될꺼라 생각합니다.

이만.. 오늘의 수다 접어요~~~ ^^