집 관련해 자주 보게되는 시나리오는 다음과 같습니다:

1. 집을 한 사람 명의로 사긴 했으나 집 산지 얼마 안 돼 결혼을 하고 결혼기간동안 몰기지를 낼 경우. 

2. 혼인 전 한 사람 명의로 집을 샀으나 결혼기간 중에 리파이낸스를 하며 명의에 상대 배우자 이름을 올린 경우.

3. 혼인 전 한 사람 명의로 집을 샀으나 결혼기간 중 별다른 대가 없이 명의에 상대 배우자 이름을 올린 경우.

4. 혼인 후 집을 사고 공동명의로 올렸으나 한 쪽이 혼인 전에 모아두었던 목돈을 다운페이먼트로 넣었을 경우.  

6. 혼인 후 집을 샀으나 이자율을 더 낮게 받을 수 있다는 이유로 명의에는 한 사람만 올리고 상대 배우자는 부동산 상의 권리 포기각서 (Quitclaim deed)를 싸인한 경우

우선 간단히 나눠 생각하실 것이, 재산이 생긴 시점이 언제인가 입니다.

1-3까지는 혼인 전에 부동산을 샀기 때문에 이건 애시당초 부동산을 구입한 사람의 개인재산이라는 rebuttable presumption, 즉 반박할 수 있는 추정이 생깁니다.  이 추정을 반박할 수 있는 근거는, 구입 이후에 이 재산의 성질이 변했는가에 따르는데요.  일전에 설명드린 Transmutation을 통해 재산의 성질이 바뀔 수 있는 겁니다.  2번, 3번에 해당이 되겠죠.  원래는 한 사람의 개인재산이었지만 결혼기간 도중에 공동재산으로 탈바꿈이 된거죠, 명의를 바꾸면서.

이혼하는 분들에게 1번의 경우가 아주 흔한데요.  1번의 경우 결혼식 하루 전에 집을 샀고 노다운으로 사서 혼인 이전에 개인돈이 들어간 게 땡전한푼 없다고 하더라도 이 집의 성격상 집을 산 사람의 개인재산이라는 것에는 변화가 없습니다.  다만, 부부가 이 집의 가치에 대해 equitable apportionment right, 즉 형평성 있게 배분을 받을 수 있는 권리를 주장할 수 있습니다.  이 때 개인 재산 vs. 공동의 재산 가치를 따지는 공식이 Moore/Marsden formula라는 게 있구요.  만약 바로 전전 문장에서 예를 든 것처럼 집을 산 시점은 혼인 전이어서 이 집의 성격은 개인재산이라고 할지라도 혼인 전에 이 집에 개인의 돈이 들어간 게 없고 혼인기간 중에 모든 몰기지 페이먼트가 만들어 졌다면 결국 재산을 나눌때 이 집은 50:50으로 나누게 된다는 거지요.  

2,3번의 경우 이미 명의가 공동으로 바뀌었기 때문에 공동재산으로 탈바꿈을 하였고, 위에 언급된 배분공식은 필요가 없어집니다.  대신 2,3번의 경우에는 캘리포니아 가정법 조항 2640에 따라 부동산에 들어간 개인재산을 reimburse 받을 권리가 생깁니다.  1980년에 캘리포니아 대법원에서 루카스라는 케이스의 부동산 이슈를 다루며 누구 돈을 가져다 넣었건 일단 부부가 공동명의로 집을 사면 이 집은 공동재산이 되고 개인재산을 넣은 건 부부의 공동재산으로 선물을 준 것으로 간주한다고 판결을 내렸는데요.  이 이후 1984년에 캘리포니아 정치인들이 들고 일어나 가정법 조항 2640을 만들어 준거죠.  개인재산 들고와서 공동명의 집에 넣은 것에 대해 나중에 재산 나눌 때 꼭 정산을 받을 수 있도록 법을 만들어 준겁니다.  계좌에 돈이 섞인 건 또 다른 이슈인데요.  오늘은 집 얘기만 하는걸로.

4,5번의 경우에도 2,3번의 경우처럼 재산분할시 원래 개인재산이었던 돈에 대해 배상?을 받을 수 있는 거구요.  결혼기간 도중에 친정이나 시댁에서 목돈이 와서 몰기지 원금을 갚았을 경우에도 다 기록 찾아 정산하실 수 있습니다.

2,3,6번의 경우 또 한가지 큰 이슈가 되는 것이, 재산의 성질이 개인에서 공동으로 또는 공동에서 개인으로 바뀌었기 때문에, 이 성질의 변화로 득을 본 사람이 부당한 위압을 통해 득을 취했다는 주장이 가능합니다.  제가 transmutation 관련 칼럼에서 설명을 드렸듯이요.  이 부당한 위압 역시 반박 가능한 추정이기 때문에, 증언과 서류를 통해, 이 성질변화가 정황상 위압에 의한 것이 아니었음을 증명을 하면 되는데요.  2번의 경우 명의에 나중에 올라간 사람이 재산권이 생겼다는 득을 챙김과 동시에 융자에 이름이 올라가면서 빚도 나눠지게 됐다면 부당한 위압에 의해 이득을 챙겼다는 추정을 반박할 수 있을 것이고, 굳이 이렇게 경제적인 짐을 나눠지지 않았다고 하더라도 증언을 통해 위압이 없었음을 판사에게 증명을 하면 됩니다.  또한 이득을 챙겼다는 사람이 명의를 바꾸는 과정에 동참을 하지 않았다면 부당한 위압의 추정 자체가 성립이 안 됩니다.  예로, 집 문서 싸인하러 가는데 남편이 자기는 이미 비즈니스 융자도 많고 해서 몰기지 융자에 이름을 함께 올리고 싶지 않다며 quitclaim deed을 싸인해서 준다면, 이건 집 명의에 혼자 올라간 사람이 부당한 위압을 가한 게 아니죠.  반대로 집 사러 가는데 영어도 잘 못 하는 와이프에게 남편이 이게 집 문서라며 서류를 싸인하라고 시켜서 싸인을 하고보니 그게 quitclaim deed였다면 이거야말로 부당한 위압을 통한 이득을 취한 케이스가 되겠구요.  따라서 대개 2,3번의 경우에는 이름을 올려준 배우자가 부당한 위압이 있었다고 하는 주장이 잘 안 받아들여지고, 반대로 6번의 경우에는 이름이 빠진 배우자가 부당한 위압이 있었다고 하는 주장이 잘 받아들여지곤 합니다.  

이 재산 섞이고 성질 바뀌고의 문제가 알면 알수록 참 복잡하고 판례며 법이며 엄청 자주 바뀌고 하는데요.  아무래도 다음번엔 시간내서 여러가지 시나리오를 나눠서 설명을 드려야 할 것 같네요.  복잡하지만, 조금이라도 이해되는 분이 있길 바래보며 휘리릭~~~