미국에서 거주 중이며, 미국 시민권자인 저는 서울에 아파트 1채를 보유하고 있어요. 아버지께서 돌아가시며 거주하셨던 한국 지방에 있는 아파트를 상속받았어요.
이로인해 저는 다주택자가 되었는데 그만큼 양도소득세를 많이 내야 하는 걸까요?
양도소득세가 많이 부과되면 주택을 팔고 싶은데, 상속받은 주택 때문에 다주택자가 된 것이니 상속 주택을 파는 것이 양도소득세 부담을 덜 방법일까요?
“상속을 받아 다주택자가 되어도 갑자기 양도소득세가 늘어나지는 않습니다.”
[한국 세법에서 말하는 양도소득세란?]
양도소득세는 부동산을 팔았을 때 내가 취득한 가액보다 더 많이 받았을 때 부과되는 세금입니다. 좀 더 쉽게 풀면, 차액을 받고 부동산을 팔았다면 양도소득세를 내야 한다는 것이죠.
이 말인즉슨, 양도소득세는 ‘부동산을 팔아야’ 내는 세금이기에 아직 아파트를 판 상황이 아니라면 걱정할 부분은 아닙니다.
[양도소득세 비과세 및 공제 요건은?]
1세대 1주택자로서 주택을 만 2년 이상 보유하였고, 주택의 실질 거래 가액이 12억 미만이면 양도소득세가 비과세됩니다.
실질 거래 가액 12억 초과 주택이라도 1세대 1주택자가 10년 이상 장기 보유하는 경우에는 장기보유 특별 공제 우대공제율이 적용되어 최대 80%까지 양도소득세가 공제됩니다.
다만, 이러한 1세대 1주택 12억 미만 비과세나 장기보유 특별 공제 우대공제율은 한국에 실제 거주하는 한국 세법상 거주자에게 적용되는바, 미국에 거주하는 분들에게는 적용되지 않습니다.
[상속받은 주택으로 1세대 2주택자가 된 상속인의 오해]
주택을 상속받아 1세대 2주택자가 된 상속인이 오해하는 부분이 있습니다.
다주택자가 되어 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 없을 것이니, 양도소득세가 과도하게 부과될 것이고, 이를 절세하기 위해서는 주택을 무조건 당장 팔아야 한다고 생각하시는 것인데요.
이어지는 설명을 통해 오해를 해결해 드리겠습니다.
[상속인 오해 ① 상속으로 1세대 2주택자가 되면 양도소득세 폭탄을 받는다?]
그렇지 않습니다.
상속 주택으로 2주택자가 되어도 만약 본래 보유하던 일반 주택에 대해 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 상황에서 상속주택보다 먼저 매도할 경우 본래 보유한 일반 주택에 대해서는 1세대 1주택 12억 미만 비과세 혜택이나 장기보유특별공제 우대공제율을 적용받을 수 있습니다.
이는 상속 주택을 투기 목적이 아닌 부득이한 이유로 취득한 것으로 보기 때문인데요.
다만, 이는 한국 세법상 거주자에게 적용되는 부분입니다. 즉, 미국에 거주하는 미국 거주자에게는 인정되지가 않는다는 점을 유념하셔야 합니다.
그렇다고 하여, 미국에 거주하는 한국 세법상 비거주자는 애초 1세대 1주택 비과세 혜택이 없는바, 만약 상속주택으로 2주택자가 되었다고 하더라도, 일반주택이나 상속주택을 먼저 매각할 때 발생한 양도차액에 대해서는 일정의 양도소득세를 부담해야 합니다.
아울러, 현재 시점(2024. 2. 기준)에서 다주택자의 양도소득세 중과세율 적용이 유예되었는바, 미국에 거주하는 비거주자는 상속주택을 받기 전부터 보유하던 일반주택에 대해서 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
그리고 상속주택 때문에 다주택자가 된 상황에서 주택 1개를 매도한다고 해도 다주택자 양도소득세 중과 유예로 일반 세율로 양도소득세를 부담해야 하는바, 상속주택 때문에 갑자기 양도소득세 부담이 높아지는 것도 아닙니다.
[상속인 오해 ② 주택 상속 후 1세대 2주택자가 되어 양도소득세 부담이 된다면 상속주택을 먼저 팔아야 한다?]
상속 주택을 먼저 팔지 않아도 양도소득세 과세 부담을 줄일 수 있습니다.
일반 주택을 먼저 매각했을 때와 상속주택을 먼저 매각했을 때 적용되는 것도, 확인해야 하는 것도 달라집니다. 두 가지 상황을 나누어 설명해 드리겠습니다.
상황 1) 상속 주택으로 1세대 2주택자가 된 이후 기존에 보유한 일반 주택을 팔려고 해요.
▷ 1세대 1주택 비과세 요건 적용 가능
상속으로 2주택자가 되어, 기존 보유 중인 일반 주택을 먼저 팔고자 한다면 ‘상속주택 비과세 특례’가 적용되어 해당 주택에 대한 1세대 1주택 비과세 요건이 그대로 유지됩니다.
‘상속주택 비과세 특례’는 주택 상속 후 기존에 보유한 일반 주택을 먼저 매각할 때, 상속 주택을 없는 것으로 보아 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 해주는 것입니다.
다시 말해, 상속 주택을 매각할 때 비과세를 적용한다는 것이 아니라 상속주택을 주택 수에 포함하지 않기에 일반 주택을 매각할 때 양도소득세 비과세를 적용한다는 것입니다.
다만, 이 경우엔 한국에 거주하는 한국 세법상 비거주자에게 인정되는 것이고, 미국에 거주하는 미국 거주자에게는 인정되지 않습니다.
그러나 본래 미국에 거주하는 한국 세법상 비거주자에게는 1세대 1주택 비과세 혜택이 인정되지 않고, 현재 시점(2024. 2. 기준)에서는 다주택자 양도소득세 중과가 유예되었는바, 본래 내야 하던 일반세율에 따라 양도세 부담을 진다는 측면에서, 새로운 불이익이 발생하는 것도 아닙니다.
상황 2) 일반 주택은 계속 보유하고 상속 주택을 팔려고 해요.
▷ 매각 시기에 따라 ‘양도소득세 비과세’ 또는 ‘양도소득세 중과세 미적용’ 됨.
우선, 상속 개시 후 2년 이내에 매각하는 경우에는 보유기간 미달로 1세대 1주택 비과세 요건이나 장기보유 특별공제가 적용되지 않습니다.
다만, 양도소득세는 차액에 관해 부담하는 것이므로, 상속세 신고 시 아파트 등 시세로 취득가액을 인정받는 경우, 그 금액보다 높게 매각하지 않는 한 양도세 부담은 최소화가 될 것입니다.
<상속 주택 6개월 이내에 팔 때>
우선, 망인 사망일(상속 개시일)로부터 ‘6개월 이내에 매각’하면 양도소득세가 발생하지 않습니다. 그럼 6개월 이내에 매각했으니 양도소득세 비과세 규정이 적용된 것인가 하고 생각하실 수 있는데요.
6개월이라는 기한은 상속세 신고 기한이기에 상속으로 주택을 취득하고 매각한 것이니 양도차익이 발생하지 않았다고 본 것일 뿐입니다. 양도차익이 없다면 주택 보유 수와 별개로 양도소득세 비과세가 되는 것이죠.
또한, 상속세 납부를 위해 상속과 동시에 매각한다면 6개월 이내에 매각하게 될 것이니 양도소득세가 없는 것입니다.
<상속 주택 6개월 이후에 팔 때>
상속받은 주택을 6개월 이후에 매각한다면 양도소득세가 발생할 수 있습니다.
다만, 이 경우에 양도소득세는 상속 개시 당시의 시가와 매도 가격의 차액에 대해 과세하기 때문에, 부동산 시세가 급격하게 오르지 않는 이상, 일반적으로는 양도소득세가 거의 발생하지 않을 것입니다.
<양도소득세 중과세는?>
주택이 조정지역 내에 있다면, 1세대 2주택 이상의 다주택자는 양도소득세 중과세율을 *적용받습니다.
*다만, 현재 2024년 2월 기준, 2025년 5월 9일까지 중과세율 적용이 유예된 상황입니다.
그렇다면 조정지역 내 주택을 상속받아 갑자기 다주택자가 되었다면, 매각 시에 양도소득세 중과세율이 적용될까요?
역시 중과세율이 적용되지 않습니다.
상속 받은 조정 지역 내 주택을 상속 개시일로부터 ‘5년 이내에 매각’하면 다주택자여도 양도소득세가 중과되지 않습니다. 조정지역 양도소득세 중과세 산정 기준에서 상속받은 주택은 5년 동안 주택 수로 산정되지 않기 때문입니다.
결국, 주택을 상속받아 다주택자가 되었다고 하더라도, 현재 시점 기준으로 양도세율 중과도 유예되었고, 상속주택은 5년 이내 매각 시 양도세율은 일반세율이 적용되는바, 양도소득세가 급증하는 경우는 거의 없다고 볼 수 있습니다.
[질문자의 상황에 맞게 정리하자면]
질문자님이 소유하고 계신 주택이 서울에 있고, 지방에 있는 다른 아파트를 상속받아 다주택자가 되었다고 하셨습니다.
결론적으로, 상속으로 1세대 다주택자가 되었다고 해도 현재보다 더 불리하게 양도소득세 폭탄을 맞으실 일은 없습니다.
따라서 한국 세법상 거주자라면 상황에 맞게 일반주택을 먼저 매각하시거나 거주자가 아니더라도 상속주택을 먼저 매각하는 경우 현재 시점 기준으로 양도세 중과율이 적용되지도 않고 가격이 급격하게 상승하지 않는 한, 양도세 부담이 급격하게 늘어나지는 않을 것입니다.
[그래도 상속 주택으로 인한 양도소득세 중과가 우려된다면?]
결론적으로 상속으로 다주택자가 되어도 양도소득세 과세 되는 것은 생각보다 많이 없습니다.
낯설고 복잡한 한국 세법으로 인해 많은 분이 오해하고 계시는 부분이 있어 정리해 보았습니다.
상속주택으로인해 다주택자가 되었을 때 양도소득세 과세 여부는 종합부동산세와 마찬가지로 세법이 계속 바뀌기에 전문가의 도움이 필요합니다.
그렇기에 한국 상속·상속증여세 전문 변호사와 우선 상담을 하시어 가장 적합한 절세 전략을 대비하는 것이 좋습니다. 상속 세금 관련 상담이 필요하시다면 아래 방법을 통해 예약하시기를 바랍니다.
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