한국에서 부동산을 소유하고 있던 중, 상속으로 인해 부동산을 추가로 소유하게 되어 3주택자 이상이 된 경우에는 종합 부동산세를 더 많이 납부해야 할 수도 있습니다.
미국 시민권자, 영주권자로서 미국에서 주로 거주하고 있다면, 한국의 부동산 상속으로 발생한 세금에 대해 정확히 알아보는 것은 생각보다 쉬운 일은 아닐 것입니다.
제대로 된 정보를 알고 있지 않는다면 상속인으로서 손해가 생길 수도 있는데요. 미국의 상속인들을 위해 한국 상속·상속증여세 전문 변호사로서 한국 종합부동산세에 대해 알려드리고자 합니다.
*아래 내용은 2023년 6월 종합부동산세법 기준으로 작성되었습니다.
종합부동산세란 매년 6월 1일을 기준으로 현재 납세자가 보유한 부동산에 대해 각 부동산 별 공시가격의 합산액이 과세기준금액을 초과하는 경우에 부과되는 세금입니다.
한국에서 아파트를 보유하고 있었는데, 부모님으로부터 아파트를 상속 받아 3주택 이상을 보유하게 되었다면, 종합부동산세 중과세율을 적용받을 수도 있습니다.
일반적으로 종합부동산세(이하 종부세)는 2주택 이하를 보유하는 경우에 일반 세율이 적용됩니다. 아울러, 3주택 이상을 보유하더라도 과세표준이 12억원을 넘지 않으면 일반세율이 적용됩니다.
그러나 주택을 상속 받아 3주택 이상과 과세표준 12억원 초과 조건이 충족된다면, 일반세율(0.5%~2.7%) 보다 높은 중과세율(0.5%~5.0%)이 적용됩니다.
다행인 점은 상속 받은 주택은 상속 개시일로부터 5년간 종합부동산세 과세 대상 주택수에 포함되지 않아, 상속으로 인해 갑자기 종합부동산세를 내야하거나, 중과세율을 적용받는 일은 없습니다. 따라서 상속개시 후 5년이 경과하기 전에 부동산 정리 방안을 마련하는 등 절세 대책을 구상해야 할 것입니다.
그런데, 공동상속인들이 주택을 상속 받아 상속개시 후 5년 후에도 그대로 보유하려고 한다면, 이로인해 3주택 이상을 보유하게된 상속인은 중과세율 적용 받을 수 밖에 없는 것일까요?
이 경우, 해당 상속인이 종부세 중과세율 적용을 피하기 위한 방법으로는 1) 상속을 포기하거나, 2) 협의를 통해 상속지분을 줄이는 방법이 있습니다.
즉, 상속포기를 하여 주택 자체를 보유하지 않거나, 공동 상속인들과 협의를 통해 본인의 지분을 40% 이하로 하거나, 해당 지분가액을 6억원 미만(비수도권은 3억원 미만)으로 낮춘다면, 종부세 과세 대상 주택수에 포함되지 않아 중과세율 적용을 받지 않게 됩니다.(단, 지분 비율과 지분 가액 조절 모두 해야 함)
기존에 주택을 보유하고 있다가 상속으로 주택을 받게 되었을 때 종부세 중과세율 적용을 받지 않는 방법에 대해 알아 보았습니다.
그런데 위 2)의 방법으로 상속 주택의 지분 및 가액을 조정하는 경우, 종부세 중과세를 피할 수 있는 것과 별개로, 종부세 공제 적용 시 1세대 1주택에는 해당하지 않을 수 있습니다.
즉, 상속 소수 지분에 대한 주택수 제외는 종합부동산세가 중과되는 주택수에서 제외되는 규정일 뿐이고, 1세대 1주택 공제여부를 판단하는 경우에는 주택수에 포함이 되고, 과세표준에도 상속지분 가액이 포함됩니다.
주택에 대한 종합부동산세 공제는 기본적으로 9억 원이 적용되며, 1세대 1주택자의 경우 12억원까지 공제 받을 수 있습니다.
따라서 위 2)의 방법에 따르면 종합부동산세는 일반 세율이 적용되겠으나, 종합부동산세 공제한도는 1세대 1주택자의 12억원이 아닌, 9억원으로 하향 적용되는 불이익을 받게 됩니다.
(예)
- 기존에 아파트를 1채 보유하고 있었는데, 공동 상속 받은 아파트 2채의 각각 15% 지분(공시가 2억)씩을 받은 상속인 A
상속인 A의 아파트의 지분율은 15%이며, 공시가는 2억 원으로서, A는 종부세 중과세율을 적용받지 않습니다. 그러나 1세대 1주택자에는 해당하지 않아, 종합부동산세 공제는 12억원이 아닌 9억원을 적용 받게 됩니다.
상속 받은 부동산이 임대주택이라면 종합부동산세는 어떻게 되는걸까요?
*종합부동산세법 시행령 제3조(합산배제 임대주택)에 나오는 일정한 조건에 충족된다면 해당 임대주택은 종부세 과세 대상에서 배제 될 수 있습니다.
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